Tipos de abogados hay muchos, tantos como ramas tiene el derecho. Cada profesional de las leyes puede especializarse en lo que más le apasione o mejor se le dé. Dentro de las diferentes ramas, las más conocidas son el derecho mercantil, penal o laboral, a los que estamos más que habituados. Pero existen otras, como el derecho urbanístico del que vamos a hablar en esta ocasión.
El derecho urbanístico es la rama del derecho público que se ocupa de la regulación del uso del suelo, la ordenación del territorio y el desarrollo de los espacios urbanos y rurales. No se encarga de la regulación de la propiedad como tal, para lo que están el derecho civil e inmobiliario, sino de las condiciones bajo las que el suelo en cuestión puede ser transformado, edificado o preservado. Se trata, en última instancia, del marco jurídico mediante el cual se determina lo que se puede construir, dónde, cómo y los permisos necesarios.
En nuestro país, el derecho urbanístico se rige por el Real Decreto Legislativo 7/2015, en el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, aunque la competencia a la hora de desarrollar la normativa correspondiente corresponde a las comunidades autónomas. Lo que quiere decir que, en la práctica, conviven diecisiete legislaciones urbanísticas autonómicas con los principios básicos del Estado, lo que dota a esta disciplina jurídica de una notable complejidad técnica.
Antes de meternos en materia, conviene tener claro qué es el urbanismo. Este término se utiliza para hacer referencia a las técnicas que se utilizan con la finalidad de estudiar y planificar las zonas edificadas o por edificar, por lo que, dentro del ámbito jurídico-administrativo, se ocupa de los procesos de ordenación y transformación del suelo. Por lo que podemos decir que el derecho urbanístico es el conjunto de normas que regulan el urbanismo.
Lo que regula y controla el derecho urbanístico
Quien mejor puede definir lo que es el derecho urbanístico es un equipo especializado como el que tiene EJASO, una firma de abogados que ofrece soluciones integrales. Desde allí nos explican que el derecho urbanístico se ocupa de regular y controlar todos los procesos involucrados en la urbanización, controlar la edificación tras ser urbanizada y organizar el conjunto territorial. En la actualidad, como ya hemos comentado, esta actividad legislativa se deriva a las comunidades autónomas, por lo que la regulación estatal no es la principal; tan solo influye en algunas pautas.
El derecho urbanístico se encarga de regular cualquier actuación en la que se produzca transformación, uso o conservación del suelo, desde la clasificación de un terreno como urbano o rural hasta la concesión de la correspondiente licencia de obras o la imposición de una sanción en el caso de que se construya sin disponer de los permisos necesarios. El ámbito de aplicación de esta rama del derecho abarca a personas físicas y jurídicas privadas, así como a la propia Administración Pública, siempre que se actúe en cuestiones de suelo y territorio.
Dentro de los aspectos más relevantes de esta rama jurídica podemos citar la clasificación y calificación del suelo, que puede ser urbano, urbanizable y no urbanizable; el planeamiento urbanístico con el que se ordena el territorio; la gestión y ejecución de esos planes sobre el terreno; el sistema de licencias y autorizaciones para edificar y demoler; la expropiación forzosa si el interés general así lo requiere; la protección del patrimonio cultural y del medio ambiente en los entornos urbanos; y la disciplina urbanística, entendida como el control para cumplir con la legalidad.
La naturaleza pública de esta disciplina jurídica le confiere un carácter coercitivo. Es decir, las normas urbanísticas son de obligado cumplimiento, por lo que incumplirlas conlleva sanciones de carácter civil, administrativo e incluso penal.
El derecho urbanístico se basa en tres pilares, sobre los cuales se estructura. Estas diferentes ramas funcionan de forma encadenada e inseparable: el planeamiento, la gestión urbanística y la disciplina urbanística. Comprender esta estructura jurídica es indispensable si se quiere entender cómo funciona la disciplina en la práctica.
Cuando se habla de planeamiento urbanístico, se habla de la fase imprescindible de cualquier desarrollo a nivel territorial. Un planeamiento urbanístico consiste en la elaboración y aprobación de los instrumentos normativos (planes) mediante los cuales se determina el uso del suelo en un territorio en particular. El instrumento más conocido y utilizado es el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU), en el que se establece la estructura general del municipio, donde se incluyen las zonas que son consideradas residenciales, cuáles son las industriales, dónde se encuentra el suelo protegido y el volumen de edificación permitido en cada área.
Junto al PGOU, se utilizan otros instrumentos de ordenación más detallados y precisos, como los Planes Parciales, mediante los cuales se desarrollan sectores concretos de suelo urbanizable; los Planes Especiales, en los ámbitos que presentan condiciones específicas, como los cascos históricos de las ciudades; los Estudios de Detalles, con los que se precisan alineaciones y rasantes.
El conjunto de estos documentos conforma el marco normativo que vincula por igual a particulares y a la Administración. La planificación urbanística cuenta, además, con una dimensión estratégica donde los planes tienen que responder a los criterios de sostenibilidad ambiental, cohesión social y participación ciudadana, alineada con los Objetivos de Desarrollo Sostenible suscritos en el marco de la Agenda 2030.
Gestión y disciplina urbanística: dos pilares esenciales
Una vez que el planeamiento ha sido convenientemente aprobado, llega el turno de la gestión urbanística. Esta parte del derecho urbanístico se ocupa de ejecutar materialmente lo que se prevé en los planes, obteniendo la transformación del suelo en solares edificables y distribuyendo de forma equitativa los beneficios y cargas entre los propietarios y la Administración.
Dentro de los instrumentos de gestión de los que se vale la gestión urbanística, se incluyen los proyectos de reparcelación, con los que se reorganiza la propiedad para poder adaptarla a lo previamente planificado; los proyectos de urbanización, que materializan las obras de infraestructura, como los viales, las redes de saneamiento o las zonas verdes; los convenios urbanísticos existentes entre la Administración y los promotores privados.
La gestión urbanística se puede realizar mediante los sistemas de ejecución pública, como la expropiación, o privada, como la compensación y la cooperación, en función de la legislación autonómica y las circunstancias particulares de cada actuación.
Por otro lado, la disciplina urbanística es el conjunto de las potestades que ejerce la Administración con la finalidad de garantizar que lo que se construye o ejecuta se ajuste como corresponde a lo que se prevé en el planeamiento. Esta parte del derecho urbanístico actúa antes, durante y después de que se produzca cualquier actuación urbanística.
En la primera fase, la fase previa, la disciplina urbanística se materializa mediante el sistema de licencias y autorizaciones como las licencias de obra, de primera ocupación, de actividad o de demolición. Ninguna obra de cierta envergadura se puede iniciar sin que exista el correspondiente título que habilite para ello.
Durante la ejecución, la Administración tiene la potestad de ejercer como inspectora para verificar que las obras se ajusten a lo que ha sido autorizado.
Una vez que finalizan las fases anteriores, se puede activar un procedimiento de restauración de la legalidad urbanística si se detectan irregularidades, lo que implica desde la legalización de las obras disconformes hasta la demolición de edificaciones ilegales y la imposición de la sanción correspondiente.
Dentro del derecho existe también la rama del derecho inmobiliario, que difiere del urbanístico en diversos aspectos. Ambas disciplinas son complementarias, pero su diferencia fundamental reside en el objeto de regulación y la naturaleza de las normas que lo rigen. Mientras que el derecho urbanístico determina lo que se puede hacer con el terreno, el derecho inmobiliario regula las relaciones jurídicas entre las personas sobre el terreno. En la práctica, ambas ramas se solapan con frecuencia, ya que una promoción inmobiliaria necesita obtener licencias urbanísticas y formalizar contratos privados, por lo que resulta indispensable para los profesionales del derecho urbanístico dominar ambas ramas.
Los profesionales que se especializan en derecho urbanístico se encuentran en un mercado laboral en el que la demanda es estable y el perfil profesional se encuentra bien definido. Esta especialización se puede alcanzar desde la base de los estudios jurídicos, como realizando un posgrado. Dentro de las salidas profesionales que puede encontrar un abogado especializado en derecho urbanístico, encontramos a los abogados urbanistas en despacho privado, asesorando a los promotores, las constructoras o particulares en los procesos de planeamiento, obtención de licencias o procesos contencioso-administrativos. También pueden ejercer como asesores jurídicos en la Administración Pública, en ayuntamientos, consejerías de urbanismo u organismos autonómicos, redactando planes o resolviendo expedientes de disciplina urbanística, así como consultores en empresas inmobiliarias y promotoras o técnicos jurídicos en gestión urbanística.
Ahora que conocemos un poco más esta figura del derecho, podemos saber en qué casos es necesario contar con sus servicios y que se trata de un perfil profesional muy cualificado y preciso, para poder realizar sus funciones de la forma adecuada. Se trata de servicios muy demandados por las constructoras y los empresarios dedicados a los centros comerciales y parques de ocio, entre otros.
